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2009-05

集团公司召开安全生产工作专题会议

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集团公司召开安全生产工作专题会议 通讯员 刘宏　　5月26日，集团公司召开了安全生产工作专题会议。会议由集团公司副总经理王梅主持，集团企管部、各公司负责安全生产工作的主管领导参加了会议。　　会议通报了近期集团公司安全生产工作情况并部署了集团2009年“安全生产月”活动和推进安全生产“三项行动”工作。会议要求集团各公司进一步增强做好安全生产工作的责任感和紧迫感，加强安全生产全员、全过程、全方位管理，要通过开展安全生产“三项行动”和“安全生产月”活动，强化安全生产基层基础工作，要建立健全企业生产流程各环节、各岗位严格的安全生产责任制，做到规范化和标准化，以此为契机，进一步提升安全生产工作管理水平。　　王梅要求集团各公司，一要围绕市政府和管委会的要求，结合各自的行业特点和工作特点，强化安全生产监管监察，狠抓隐患排查治理，解决安全生产工作中的重点和难点问题，注重工作实效；二要围绕2009年“安全生产月”活动主题――“关爱生命、安全发展”，重点做好对广大干部、员工和业主的安全生产宣传教育工作，普及安全生产法律法规和安全知识，推进安全文化建设；三要通过安全生产“三项行动”活动的深入开展，切实加强和解决安全生产薄弱环节，为完成本年度集团安全生产的各项目标和任务奠定坚实基础。

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高新地产赴周至献爱心

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高新地产赴周至献爱心 记者 宋海洋　　5月26日，高新地产联合西安市红十字会等机构来到周至县竹峪乡丹阳中心小学，联合启动了高新地产第五届“十元献爱心捐助百名特困生爱心行动”捐赠仪式。　　现场捐赠仪式简单而充满温情，孩子们充满求知欲望的眼神、纯真的笑脸、对生活乐观的态度，感染了在场的每一位人士。高新地产相关负责人表示，捐赠仪式虽然结束了，但慈善公益事业永无止境，一个企业的力量也许是有限的，但数十年如一日的对社会公益事业的热情将会汇成爱的海洋。　　据了解，以“信”文化作为企业文化精髓的高新地产，在自己的行业领域不断为业主营造诗意栖居的人居空间。在企业公民层面，也一直以实际行动走在公益事业的前列，怀着一个企业公民对社会的感恩之心，在慈善公益的道路上一路前行，感染更多的企业和社会人士投入到公益事业之中，让爱薪火相传。

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房地产项目资金管理初探（上）

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房地产项目资金管理初探（上）文/姚晓辉 　　以1998年取消福利房分配政策为标志，我国开始了房地产开发的全面市场化过程。在房地产行业发展的十几年间，房地产行业得到了高速发展，成为各类资金和资本聚集最为集中的行业。随着房地产盈利模式从以追求单方利润最大化向以追求资本效益最大化的转变，开发企业的核心竞争力已不仅仅局限于产品本身，而是逐步向资金优势聚集和转化。坚实的资本实力、多渠道的资金来源和储备，已经成为企业乃至整个行业竞争的核心。在日益规范、严格的融资环境下，资金来源日趋紧张、资金成本日趋高涨，因此，科学利用资金，发挥资金最大效用，对房地产企业提出了更高的要求。　　适应激烈的市场竞争和开发盈利模式的转变，近年来许多房地产企业加快了管理创新、流程再造的步伐，在管理体制上逐步推行项目管理或项目公司（项目事业部制）管理体系。资金管理作为管理的核心内容之一，其管理的“项目化”也应运而生。 　　所谓的项目资金就是房地产企业在实行项目（项目公司）管理体系下，参与项目开发全过程的各类资金及其资金流。项目资金的管理就是在项目开发不同阶段，进行资金的筹集、投入管理，资金成本的计算、考核以及评估等管理活动。　　房地产项目的开发过程也是资金的使用和回收过程。从项目的前期准备到开发建设、产品租售实质上就是资金的筹集、投入和回收以及再投入的过程。它包含了各类资金的筹措安排、统筹调度、阶段性资金平衡、资金成本计算以及资金效率的考核等主要内容，其核心内容为资金的阶段性使用和资金成本的计算。　　依据项目的主要开发节点和项目来源性质，我们可将项目资金分为自有资金、借贷资金以及租售回款。　　（一）自有资金。项目自有资金是指房地产企业在经营过程中内部经营积累或资本金性质形成的资金，它是确保项目启动所必须的储备资金。一般情况下是企业获取土地资源，进行开发建设的基本要求。我国相关政策规定，房地产企业融资必须有不低于35％的自有资金，符合该条件才允许申请项目贷款。同时还规定房地产企业不能以银行贷款资金支付土地出让金。以上规定都对项目自有资金做出的较为明确和严格的要求。　　自有资金是房地产项目资金周转的起始，是资金流的“源头”和“起始”。对自有资金的管理也就成为项目资金管理的起始阶段。它主要涉及自有资金的筹集、投入和回收等方面的问题。自有资金的形成主要有两种方式，一是企业内部经营的积累，二是企业的资本金性质的资金。因自有资金一般情况下是在项目的前期准备阶段形成，因此它的投入主要是在获取土地资源、项目收购或者少量的前期开发阶段进行投入。　　一般在项目可行性研究报告的基础上，自有资金的投入比例为预计投资总额的30%-35%。在项目资金的周转过程中，由于自有资金是开发企业资本性质的资金，因此在参与项目整体周转过程中，可不计算项目自有资金的成本。　　（二）借贷资金。借贷资金是项目资金的重要构成部分，一般是以项目资源为载体，从各类金融机构融取的债务性资金。它是对项目资金阶段性不足的弥补，是对项目资金周转过程中资金流的合理或者必须的补充，借贷资金主要用于项目建设过程中的建设性支出。　　项目资金的周转过程中，自有资金往往不能完全满足项目开发所需的全部资金需要，因此在项目开发的某个阶段出现资金的需求缺口。比如在项目的建设前期，项目自有资金已经投入，但销售资源尚未形成，无法产生项目租售收入，建设进度款的支付将出现资金缺口。因此，从外部获取借贷资金就成为对项目资金周转的必要补充。该部分项目借贷资金的管理，通常会涉及资金的筹集方式、投放的形式、时间以及归还等问题，而且会产生资金成本，直接影响到项目的利润水平和效益。　　借贷资金通常情况下在项目完成总投资的30%-35%时取得和投入，在项目制体系下，实行专款专用；借贷资金的资金利息原则上由受益项目承担，作为项目资金成本，计入项目成本考核体系。　　（三）租售回款。项目销售资金是指项目在达到可销售状态后，通过房地产产品的租售而回收的资金。它是项目资金周转的主要构成部分，是对项目自有资金和项目借贷资金的回收以及形成项目利润和资金的最终积累，是项目资金周转的终点。　　对于项目销售资金的管理和运用是项目资金能否实现顺利流转的重要环节。由于项目销售回款资金的回收是对企业自有资金的补偿、项目借贷资金的回收以及自有资金的重新储备，因此销售资金的安排以及与自有资金的协调、搭配，对项目借贷资金筹集、投放和归还都具有重要的意义，是决定项目资金正常运转的保障和基础。　　此外，按照项目资金用途，项目资金也可分为资源储备资金、开发建设资金等。　　资源储备资金是指房地产企业为实现项目开发，获取土地而支付的土地出让金等资金。　　开发建设资金是项目在正常的开发建设阶段的资金流入，是企业在取得土地资源后，按照规划、设计方案建设可供销售或使用的商品的过程。该部分资金占项目整个资金流的绝大部分，是项目资金周转过程中的最为重要的部分。一般来说，开发建设资金包括项目的基本建设资金投入、各项费用性资金投入等。（未完）

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集团公司召开房地产项目管理经验交流会

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集团公司召开房地产项目管理经验交流会 特约记者 杨孝平　　5月21日，集团公司召开“房地产公司项目管理研究交流会”。集团公司副总经理贾长舜，集团公司党委副书记牛跃进，集团公司副总经理胡炘，集团公司投资决策委员会顾问、天地源股份公司董事长俞向前等出席会议。集团公司总部各部负责人、集团公司项目协调督察服务小组成员、集团各房地产公司、高新配套公司领导及相关人员等30余人参加了会议。　　目前，集团各房地产公司已登录多项目开发的重要时期，进一步提高项目管理质量，特别是多项目运作的管理水平，对提升企业价值和企业竞争力具有现实作用和积极意义。 　　会上，紫薇地产、高新地产、天地源、高科房产、高新配套各公司先后围绕本公司当前的项目管理情况，就项目管理机构的组建、有效沟通机制和激励机制的建立、项目成本控制、风险防范等方面的话题做了交流发言。与会人员随后针对项目管理中遇到的问题及企业未来发展如何提升项目管理水平各抒己见，畅所欲言，展开了充分的讨论。这次交流会，为集团各房地产公司搭建起了互相学习，取长补短，互通有无的桥梁。　　会议要求各公司以此次会议为契机，借鉴和学习兄弟单位在项目管理方面的经验和做法，深入研究，认真探讨，结合实际进一步提升本公司的项目管理水平，提高企业运营效率，为经营效益的提升和企业长远发展打下良好基础。

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2009-05

发展新鲜血液，加强支部建设，高新热力召开党支部大会

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发展新鲜血液，加强支部建设，高新热力召开党支部大会 通讯员 翁媛　　5月21日，高新热力公司党支部召开支部大会，研究预备党员转正及积极分子培养工作。集团公司总工程师、高新热力公司总经理兼支部书记李军利同志到会并作了讲话。　　会上，2名预备党员向党组织汇报了自己在预备期间的表现，入党介绍人和支部分别介绍了他们在预备期的教育和考察情况，大会以举手表决的方式一致通过2名预备党员按期转为中共正式党员，9名同志作为支部培养对象。　　李军利对新转正党员、全体党员和培养对象提出了要求,要充分发挥模范带头作用，不断加强党性修养，提高解决实际问题和驾驭复杂局面的能力，为公司的科学发展提供保证。　　本次大会按照“抓好党建促发展”的工作思路，进一步唱响了加快发展的主旋律，壮大了党员干部队伍，进一步增强了完成09年各项工作目标的信心和决心。全体党员纷纷表示要在公司党支部的正确领导下，扎扎实实，一步一个脚印的干好每项工作，解放思想，与时俱进，同心同德，拼搏进取，为推进党建工作和热力事业再上新台阶而努力奋斗。

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天地源·水墨三十度再获行业殊荣

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天地源·水墨三十度再获行业殊荣 通讯员 陈志诚　　日前，由江苏省房地产业协会、上海房地产业协会、浙江房地产业协会举办的长三角城市房地产发展论坛暨“2009苏州地产品牌推动力”活动中，由天地源股份开发的“水墨三十度”楼盘再获行业殊荣，一举夺得“长三角城市文化魅力楼盘”荣誉称号。　　位于苏州新工业园区湖东板块的水墨三十度的社区规划、景观设计、道路动线，以及细节把握上，都令参评的专家拍手称叹，获得了来自建筑行业和文化行业人士的一致好评，其夺取“长三角城市文化魅力楼盘”自然在意料之中。　　据悉,天地源公司日前正着手进行“水墨三十度精工行动暨品质之旅”活动，包括对承建商的管理体系以及施工水准，进行工程质量监督；对施工材料采购和选择标准的严格把握，同时也将客户监督纳入其中，成立客户质量监督小组，每月设立工地开放日，意向客户及媒体皆可对工地进行参观，做到施工进度公开、工程质量公开。此举正是为了保障广大购房者利益，展示建筑优质品质。

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集团项目小组到高新配套、高新热力检查

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集团项目小组到高新配套、高新热力检查 特约记者 杨孝平　　5月20日，集团公司副总经理贾长舜、党委副书记牛跃进、副总经理胡炘等带领集团项目协调督察服务小组一行先后来到高新配套公司和高新热力公司检查两个公司承担的集团重点项目进展情况。　　集团项目协调督察服务小组首先来到高新配套公司，视察了高新配套公司新的办公场所，亲切看望公司干部员工，并听取了高新配套公司关于服务外包示范基地（二区）项目和新近开工建设的西安出口加工区B区二期标准厂房项目的工程进展情况的汇报。随后，项目小组成员来到项目施工现场，检查了解项目工程进度。目前，服务外包大厦基础垫层已经完成，培训楼筏板砼浇筑完成，出口加工区B区二期标准厂房已进场施工。项目小组还来到高新热力公司热源厂二期建设现场查看了工程进展，并仔细了解高新热力关于工程建设的计划安排。　　项目小组对高新配套和高新热力承建项目的工作和进度给予了肯定，同时要求两个公司，高度重视，合理计划，倒排时间，紧抓工程进度，确保按期完成高新区和集团公司重点项目计划任务。

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天地源·曲江华府春季交房完美收官

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天地源·曲江华府春季交房完美收官 通讯员 袁政林　　5月15至20日，天地源天地源·水墨三十度再获行业殊荣曲江华府5号商铺、13—17号住宅楼400余户集中交房。　　曲江华府是天地源股份有限公司在曲江新区投资建设的高端住宅项目，位于曲江宾馆十字路口东南角，总建筑面积约23.8万平方米，项目建树“新中式”人文典范，为高端客户创造自然与人文和谐的优雅生活。　　从2007年7月一期花园洋房完美交房以来，曲江华府先后经历4次集中交房。每次交房，天地源公司均制订详尽的交房计划，提前召开由营销、设计、工程、物业等多部门参加的交房协调会，精心布置交房现场，妥善解决业主收房过程中遇到的各种问题，以务实、高效的工作作风赢得了业主的好评，有力地提升了项目品牌和天地源品牌的知名度及美誉度。

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2009-05

天地源水墨三十度心工程之精工行动品质鉴赏会举行

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　　5月17日，“天地源水墨三十度心工程之精工行动品质鉴赏会”在天地源苏州水墨三十度项目现场举行，正式启动旨在提高和确保建筑品质的“心工程之精工行动”。天地源公司携景观设计、建筑设计、及建筑承建等公司负责人，为在座的三百多位客户就楼盘的各方面属性和品质进行详细解说，以助于他们更为清晰和客观地认识“天地源•水墨三十度”。

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2009-05

摊煎饼 悟管理

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摊煎饼 悟管理文/王录 　　周日的早上，帮母亲摊煎饼。面糊糊倒进煎锅，眼看已经成型，一张薄饼跃然锅底。觉得火候差不多了，赶忙去翻饼子。母亲说：“不急，面还没劲，一翻就烂了。”我心里不以为然，还没等母亲阻止，已经上手翻了煎饼。不翻不要紧，这一翻就翻不过来，那饼子果然支离破碎，扑塌堆成一堆。烙第二张饼子，我再也不敢自作聪明，站在一旁看母亲不慌不忙地转动铁锅。从倒进面糊到饼子出锅，总共只翻了一次。先一看，饼子一点都没烂；再一尝，饼子嚼着好劲道。　　忽然想到《道德经》中一句话：“治大国若烹小鲜。”这话是说治国如烹调小鱼，既要把握火候，又要掌握翻动频率。翻动晚了，鱼就会烤焦；翻动过于频繁，鱼就被搅烂。再琢磨母亲的话：“火候不到，面损得很，不筋，翻了就烂了”，多么朴素的语言，蕴涵多么深刻的哲理。“火候不到”，不就是说组织里的人事都在磨合，心急吃不了热豆腐吗？“面损得很、不筋”，不就是说组织还很脆弱，稳定压倒一切吗？“翻了就烂了”，不就是说组织经不起折腾吗？原来管理与摊煎饼、烹小鲜的道理也是基本相通的。　　摊煎饼就是目标管理。煎饼摊好蒸熟是目标，厨师的任务是围绕这个目标，分解成不同的阶段目标，在不同的期间做好调整火候、翻 动煎饼的工作，最终在规定时间内完成煎饼成熟出锅。目标是行动的先导，目标管理讲求任务明确、措施可行、过程控制、成果导向，最忌讳目标模糊。千帆竞发,百舸争流，竞争的目标首先要清晰。漫无目标地航行，不是撞上冰山就是沉入海底；那种“情况不明决心大，目标不清干劲足”式地盲目乱干，只会离目标越来越远。　　摊煎饼就是计划管理。摊煎饼和烹小鲜要掌握火候和时间，该调节火力时调节火力，该翻动时翻动，总是不紧不慢地进行。彼得•德鲁克在《卓有成效的管理者》中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”也就是说，当制度流程已经颁布，奋斗目标业已确立，执行起来要不动摇、不懈怠、不折腾，这样才能取得效果。这也是持续改进的道理。看肯德基炸鸡过程，始终严格按照配方和流程操作，有计划、按步骤、有耐心，正是这种看似平平淡淡、按部就班的过程管理造就了世界五百强企业的成功。　　摊煎饼就是时间管理。摊煎饼的过程，什么时候调节火力，多长时间翻一次煎饼，时间拿捏要好。时间长了会烤焦，甚至粘锅；时间短了，翻动频繁，煎饼又会烂在锅里。这就是时间管理的艺术。西餐的烹饪非常讲究定时定量管理，多少主食配多少副料，蒸煮或者焙烤多长时间，都有严格的规定。现代家庭购置的电烤箱之类小家电，说明书中均有操作规程、操作时间等详细规定。时间管理是计划管理的重要方法，目标清晰明确，时间管理到位，工作才会有条不紊、执行到位。　　摊煎饼就是精细化管理。千里之行，始于足下。摊煎饼和烹小鲜都是从大处着眼、小处着手，每一个细小的环节也不马虎：锅里滴多少油、倒进多少面糊、铲子动作的轻重徐疾、火候的及时调节、时间的准确把握，整个流程一气呵成。如果抱持粗放式的作业方式，率性而为，绝不可能摊出好的煎饼。“天下难事，必做于易；天下大事，必做于细。” 精细化就是注重细节，从一点一滴的细微之处做起。看似不起眼的小事，日复一日，年复一年地去做，一步一个脚印，一定会造就大的成功。　　摊煎饼就是简单管理。大道至简，越是简单，越是有效。摊煎饼和烹小鲜的操作流程可谓简单，稍微用心都能掌握。任何复杂的事情，都可以转换为简单的操作。神七飞天、太空漫步，曾经是多么遥不可及的梦想，但是当我们掌握了航天技术，把复杂的系统工程分解成一个一个简单的操作环节，无数个简单环节构成整个链条，每个环节分配给不同的人力去做，伟大的目标终于实现。这就是化繁为简的力量，简单之中孕育出神奇。　　摊煎饼就是平衡艺术。管理是一门科学，更是一种艺术。科学重在程式规范、循规蹈矩，艺术则在于把握规律基础上的主观能动、灵活权变。摊煎饼和烹小鲜讲究文火慢炖，油太凉则烹不熟，太热则容易糊锅，把握分寸最重要。运用之妙、存乎一心，管理也是如此。要达到团结紧张、严肃活泼的氛围，尺度把握最难。平衡是管理运行的常理，过犹不及。体内组织机能运转平衡，人体才会健康，某一方面失去平衡，疾病就会出现；汽车驾驶得好，刹车、离合、油门配合恰到好处最为关键。这些都是一种平衡艺术。　　无论烹小鲜还是摊煎饼，给我们的启示固然很多，把握规律、活学活用才是核心精神。